深圳樓市劇變?!
來源:順益興四合院 | 作者:順益興四合院 | 發布時間: 2020-09-03 | 27 次瀏覽 | 分享到:

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“來了就是深圳人”,不應該僅僅是一句口號。

在“715”樓市調控政策發布一個半月后,深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡關于深圳住房要學習“新加坡模式”的公開講話,再次引發各界對深圳樓市的熱議。

其實,深圳早已出臺被業內稱為“二次房改”的樓市改革長效機制,希望從根本上緩解城市居民的住房壓力。不過,囿于土地面積狹小,土地供需矛盾嚴重,深圳要實現“居者有其屋”并非易事。就目前情況而言,要增加住房供應,利用好城中村或許是“最現實的答案”。

新加坡住房模式難以照搬

“深圳樓市向左還是向右?向左就是新加坡化,即住有所居,一個都不能少。少數有錢人買商品房,多數人能買到很體面的政策房;向右就是香港化,即少數有錢人買商品房,多數人或租或買密度大、不甚體面的保障房,住房領域二元分層格局明顯。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,“非左即右的判斷不太客觀。不管是新加坡化還是香港化,大家關注的是窮人或無房人群,看他們怎么解決居住問題。”

“新加坡模式”這個“榜樣”,到底是什么樣的?公開信息顯示,新加坡從1964年開始推行“居者有其屋”計劃,鼓勵中等收入和低收入階層購買建屋發展局興建的組屋。目前,新加坡已形成以政府組屋為主、市場化的私人房產為輔的住房體系。早在2016年,新加坡便有高達82%的公民居住在組屋里,也就是說,新加坡的政策性住房與商品房比例約為8:2。

與此同時,新加坡政府也一直隨著商品房房價變化而加強樓市調控,比如進一步提高額外買家印花稅以及收緊房屋貸款。此外,新加坡也設法縮短申請購買新組屋的等候時間。

為幫助那些不符合公共組屋申請標準但是又無力承擔私人住房的“夾心層”群體,新加坡政府從1995年起開始推出一種介于組屋和私人住房之間的混合型物業,即“執行共管公寓”,其具有公共住房特性,同時具備二級市場特點。有市場人士認為,新加坡組屋的供給模式,有嚴格退出機制也嚴懲弄虛作假,每個家庭一生只有兩次購買新組屋的機會。此外,政府主導組屋定價,嚴控房價收入比保持在3-5倍,價格被嚴格控制。

與新加坡的政策性住房與商品房比例約為8:2不同,深圳提出的長遠目標是有60%的深圳市民住在政府提供的租賃或出售的公共住房。

其實,為解決住房問題,早在2018年,深圳市住房和建設局就曾發布《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》,被媒體解讀為“二次房改”,提出深圳市將在2035年前新增建設籌集170萬套住房,其中市場商品住房占40%左右;公租房、安居型商品房和人才住房占60%左右。

但申請到安居房并不容易。“我三年多前就遞交了資料申請安居房,現在排第12萬多名。”在南山一家科技公司工作的莫凡告訴記者,“買商品房特別是動輒每平方米10萬元的南山商品房,對于我們這種普通工薪階層來說已經遙不可及。”

這是一位普通深圳市民的感受,多位業內人士也指出,深圳住房要實現接近新加坡那樣的模式,或者說要達到6:4的比例,還有很長的路要走。

美聯物業深莞惠董事總經理江少杰認為,深圳學習“新加坡模式”是一件好事,但實施起來存在一定難度。

首先,深圳市人才安居集團自成立以來獲取土地的途徑比較單一,主要通過“招拍掛”拿地,但深圳宅地供應占比較小,導致開發商與安居集團處于競爭關系,造成安居集團最終拿地的價格都不便宜,難以像新加坡一樣獲取大量廉價土地。

其次,新加坡組屋僅分配給本國居民,新加坡入籍門檻頗高,人口總體相對穩定,而多數新加入者對組屋需求不高。深圳落戶門檻較低,近年來每年凈增數十萬人口,導致住房需求持續上升。在如此龐大的人口基數及增量面前,政府如何制定住房分配方案以及定價均是難題,且以目前的建設速度來看,個人申請公共住房的排期將是一場較長時間的“攻堅戰”。

最后,深圳大量的小產權房是無法轉正的,只能通過舊改的方式,適量增加少量公共住房,能提供的幫助實在有限。深圳完全學習新加坡的模式是較為困難,更應該結合自身實際情況,獨創出一套符合深圳的公共住房模式。

一分部署 九分落實

雖然 “理想很豐滿現實很骨感”,但深圳仍在艱難地推進保障房項目。

“一分部署、九分落實。從頂層設計到規劃,再到一年一年地建設,土地和資金要跟上、政府各部門對接也要跟得上。‘十一五’和‘十二五’,深圳保障房目標不可謂不宏大,但規劃的落實效果并不理想,最突出的就是保障房項目落地和實際供應量沒有完成。”李宇嘉認為,“原因也是老生常談,比如新增供地不足、存量盤活不了、配套難落實。”

不過,一些利好的消息開始傳來。就在深圳經濟特區建立40周年之際,深圳陸續迎來國家層面的政策“禮包”支持:自然資源部此前印發《關于支持粵港澳大灣區和深圳市深化自然資源領域改革探索意見的函》(簡稱《意見》),市場人士認為,該項《意見》旨在推進廣東和深圳土地制度的變革,增加住宅土地供應,將給予深圳更多實驗探索的權利。

另據深圳市住建局今年4月發布的《住房發展2020年度實施計劃》,深圳居住用地占全市總建設用地的22.6%,低于國家相關標準中25%~40%的下限。不過,今年以來深圳已經加大了房地產的供應和開發,推出了多宗居住用地用于建設人才房,公共住房典型范例長圳項目正在如火如荼開發建設。張學凡表示,住建局聯合規資局,將在“十四五”期間的用地供應上做一些調整,住房用地占建設用地的比例,將由過去的22.1%提高到25%,甚至將在“十四五”期間的前兩三年提高到30%,補齊住房用地供應的短板。

那么,從長遠來看,深圳房價怎么走?中國(深圳)綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示,未來將有大量的保障性住房入市,該類房產包括人才住房、安居商品房等,其價格肯定低于市場商品房價格。由此可以預判,未來深圳房產“均價”會出現明顯下降,但這并不代表商品房市場的價格會下跌。供給側和需求側都在擠壓深圳商品房市場,實際上商品房供需仍是維持平衡的。在這種情況下,商品房市場不會出現大的下跌,反而在經濟發展向好的情況下,可能還會緩慢上漲。江少杰也認為,公共住房與商品住房屬于兩個不同的體系,公共住房的增多并不會對商品住房價格產生直接影響,但能夠通過長期的供應,在一定程度上平抑商品住宅緊張的供需矛盾,從而達到間接平穩房價的作用。

先利用好城中村,確保體面的租住

如果說深圳要實現“6:4”的比例還需要很長的時間,就目前情況而言,要增加住房供應,城中村或許是“最現實的答案”。

8月31日下午,一個普通的工作日下班時間,張鑫和很多普通的上班族一樣,站在翠竹北的公交站臺等車。“我以前租住在水貝村,后來水貝村城市更新拆除后,搬到附近老舊的田苑小區。”從事珠寶行業的張鑫,在水貝工作近8年的時間,“深圳房價不斷上漲,房租也是水漲船高,田苑小區雖是老,但房租也讓人負擔不起,后來我和同事就搬到龍崗的南嶺村,很多在水貝上班的年輕人都像我一樣,原關內租金太高了只好搬到原關外的城中村,越搬越遠,那邊3000元還能租到一個大兩房。”

正如張鑫所說,由于城中村的城市更新,他不得不多次“搬家”。有許多租住在城中村的租客也擔心,綜合整治后的城中村租金上漲,低成本的居住空間會越來越少。

另一邊, 城市更新和棚改在深圳可謂“多點開花”。合一城市更新集團發布的數據顯示,今年上半年深圳城市更新計劃立項52項,同比上升79.3%,規模330.6公頃,同比上升146.7%。此外,深圳城市更新平均移交率已連續三年走高,今年上半年規劃公告項目的平均移交率為38.9%,同比提升2.1%。據悉,平均移交率為城市更新單元范圍用地面積減去開發建設用地面積之后,與更新單元范圍用地面積的比例,即移交給政府的公共配套面積的占比。

可以說,城中村并非深圳獨有,但卻是深圳的一道獨特風景。李宇嘉提醒稱,“深圳繼續城市更新,房價和租金會越來越高。房價短期難降的情況下,能將住房需求疏導至低成本的外圍,這是突破的唯一路徑,但前提是軌道和配套要跟得上。就目前深圳的開發空間、改造成本、財政實力,靠新增建設幾乎是不可能的,唯一現實的路徑就是用好這500多萬套的城中村住房,讓新市民、無房戶能享受體面的租住,然后再慢慢實現目標。”





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圖文來源 | 中國基金報
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